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二手房交易中最關鍵的兩個問題

發布時間:2018-08-03 13:46:38瀏覽次數:2004

買房對大多數人來說都是一件大事,在二手房交易中,再細致的違約責任,也是為了規避“風險”的,因此購房者應該未雨綢繆,了解房產知識,尤其是以下兩個問題:


一、一房二賣后,房子還是你的嗎?


如果在你等待過戶期間,業主將房子賣給了買家B。那么,如果買家B先辦完過戶手續,那么買家B就擁有這套房子的物權。也就是說,新買家B即便晚于你和業主交易,但買家B辦完了過戶手續,擁有了物權,這套房子就會歸新買家。如果你和買家B都沒有過戶的話,那就要看誰先取得法院的判決書,那么這套房子就歸誰。


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二、業主有債務,房子還是你的嗎?


在這里小編需要科普一個知識點:房屋買受人對房屋的期待物權,應高于房屋出售人的一般債權。其權利優先效力足以排除人民法院的強制執行行為。說白話就是,如果你倒霉,并不清楚業主還有債務。那么因為業主自身債務關系導致房屋被申請查封,你擁有房屋的期待權,可以保障房屋不被查封。但這也是有前提條件的!


根據規定,金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:


(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;


(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;


(三)已支付全部價款,或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;


(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。


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也就是說,你為了避免不必要的麻煩應該做到以下四個步驟(四點必須同時滿足):


1、需要有有效的《房屋買賣合同》;


2、要盡早的入住或掌控占有購買的房屋,并且保留證據:譬如繳納物業費、水電費等繳納的票據,房屋換鎖的購買發票,房屋辦理寬帶等業務的身份證明及發票;


3、保留好房款的交易票據及交易記錄,一定要支付到業主的賬號上;


4、房屋可以辦理產權后積極辦理過戶手續,不要留下因為你自身原因未能辦理過戶手續的情況。

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二手房交易因為牽扯到房屋產權,而且交易方是個人,所以與開發的商品房有所不同。因此,建議購房者要買符合交易規范的二手房,這樣才能避免處于不利交易地位的購房者的利益,有效的回避潛在的購房風險。


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